KENNISDOSSIER | grondmobiliteit en erfpacht

Schermafdruk 2015-07-15 20.33.19Inleiding
In dit dossier worden de mogelijkheden van erfpacht van boomkwekerijpercelen uiteengezet. De vraagstelling is of erfpacht de geringe grondmobiliteit in de regio Boskoop kan verbeteren.
Erfpachtrecht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de grond voor een lange periode (bijvoorbeeld 30 jaar) te gebruiken. De erfpachter heeft tijdens de duur van de overeenkomst de rechten alsof hij eigenaar is.
Het erfpachtrecht is gekoppeld aan het onroerend goed, de grond, en is ook te verkopen. De jaarlijkse vergoeding voor het gebruik heet het canon. Afhankelijk van het contract kan het canon worden geïndexeerd.
In dit dossier wordt ook weergegeven hoe de mobiliteit is te verbeteren met een andere financieringsaanpak.

Situatie vollegrondspercelen regio Boskoop
Veel boomkwekerij in de regio Boskoop vindt plaats op veengrond of venige kleigrond. Op deze percelen zijn flinke investeringen noodzakelijk om deze goed in productie te krijgen of te houden.
Er moet worden geïnvesteerd in:

  • Beschoeiing
  • Drainage met onderbemaling
  • Aanvulgrond
  • Verhard kavelpaden
  • Slootdemping
  • Verkaveling en ontsluiting (bijvoorbeeld dammen)

Op zand- en kleigronden die voor de open teelten worden gebruikt zijn deze investeringen veel minder. Dit aspect heeft invloed op de mogelijkheden van erfpacht.
Berekeningen (zie bijlage) tonen aan dat de investeringen die in boomkwekerijgrond moeten worden gedaan een substantieel deel uitmaken van de totale investering. Uitgaande van inrichting voor vollegrondsteelt is de investering buiten de grondwaarde ca. 25-50% van de totale investering. Het exacte bedrag is afhankelijk van de staat van onderhoud van het perceel en de verkaveling.
De investering (exclusief waarde van het land) bij vollegrondsteelt varieert van € 3,- tot € 10,- per vierkante meter land. Bij inrichting van het perceel voor de containerteelt zijn de bijkomende investeringen procentueel en absoluut nog hoger.

Aspecten voor de erfverpachter

Rendement, looptijd
De verpachter heeft gedurende de looptijd een min of meer vast rendement van vaak ongeveer 3%. Dit rendement is relatief laag. Indien het te verpachten object bestaat uit voornamelijk kale grond, dan kan het voor de verpachter toch aantrekkelijk zijn.
De grond is redelijk waardevast en het alternatieve rendement op het vastgelegde vermogen is vaak ook beperkt.
Zijn er veel investeringen gedaan in productieklare percelen, dan zijn er veel hogere jaarkosten die niet worden goedgemaakt door de jaarlijkse opbrengst, het canon.
Een erfpachtovereenkomst is een langdurige overeenkomst. Voor oudere grondeigenaren die willen verpachten heeft dit belangrijke consequenties. Op latere leeftijd een contract aangaan betekent dat de erfgenamen mogelijk ook met deze constructie te maken krijgen. Ook kan tijdens de looptijd de marktsituatie of de planologische situatie zodanig veranderen dat de erfpachtovereenkomst bepaalde mogelijkheden in de weg zit.
In erfpacht uitgegeven grond is te verkopen, echter de waarde is aanmerkelijk lager dan in niet-verpachte staat.
Beleggers geven grootschalig grond uit in erfpacht vanwege risicospreiding en waardevastheid van de grond. De focus ligt op ‘kale’ percelen en niet op de inrichting daarvan. Naar inschatting zijn er in de regio Boskoop geen grootschalige gebieden die een belegger zou kunnen kopen.

Specifieke situaties
In specifieke situaties kunnen er andere argumenten spelen om te kiezen voor erfpacht. De verpachter kan om niet financiële- of economische redenen ervoor kiezen de grond in eigendom te houden. Waardeontwikkeling van de grond kan ook een argument zijn om niet te verkopen. Boomkwekerijpercelen op veengrond zijn wel gevoelig voor tijdig onderhoud en vervangingsinvesteringen. De verpachter zal goede afspraken moeten maken over het onderhoud met de pachter, om de waardevastheid enigszins te behouden. Verwaarloosd land daalt immers flink in waarde.

Aspecten voor de erfpachter

Lasten
De pachter betaalt jaarlijks het canon, te vergelijken met huur, over de gepachte grond. Deze lasten zijn lager dan de lasten over de grond bij financiering, dan moeten rente en aflossing worden betaald. Voordeel voor de pachter is dat hij langdurige de gebruikszekerheid heeft tegen beperkte lasten. Door de beperkte lasten van de grond kan er meer ruimte in liquiditeit ontstaan voor investeringen in het bedrijf.

Investeringen
In veel gevallen zal de pachter moeten investeren in gebouwen, inrichting en inventaris. Aan het begin van de looptijd van de overeenkomst zal dit niet veel problemen opleveren. Nadert het einde van de overeenkomst, dan wordt het een stuk lastiger. De pachter zal vooral terughoudend zijn met investeringen met een lange afschrijvingstermijn zoals loodsen, (onderheide) verhardingen, schoeiing en drainage. Dit aspect kan leiden tot een verouderde bedrijfsstructuur.
In de landbouw wordt hierom vooral het kale land uitgegeven in erfpacht, erf en gebouwen zijn vaak in eigendom van de pachter. In de boomkwekerij zijn de investeringen veel meer ‘verweven’ met de grond.

Financiering
Het financieren van bedrijven op erfpachtgrond is in beginsel mogelijk.
Erfpachtrecht heeft een waarde en kan daardoor als onderpand worden gebruikt.
De hoogte van de jaarlijkse canon heeft invloed op de dekkingswaarde van het onderpand. Hoe hoger de canon hoe lager de dekkingswaarde. Ook de resterende looptijd van het erfpachtcontract heeft invloed op de dekkingswaarde die de bank hanteerd.
Buiten een vereiste toets op het erfpachtcontract zijn uiteraard ook de overige normale toetsingskaders voor het financieren van bedrijven van toepassing.

  • De financierbaarheid van opstallen op een erfpachtbedrijf kent, niet limitatief,  de volgende aandachtspunten en voorwaarden waar zowel de pachter als de erfpachter zich aan dienen te confirmeren;
    Bij een financiering op een recht van erfpacht dient er altijd een uitgebreid taxatierapport aangeleverd te worden. In dit taxatierapport zal de taxateur expliciet rekening moeten houden met het recht van erfpacht. Om de canon te kunnen beoordelen op een zakelijke en reële hoogte, is een aparte vermelding van de grondwaarde in het taxatierapport meer dan wenselijk.
    De erfpachter mag het recht van erfpacht niet opzeggen of hier eenzijdig afstand van doen.
    De grondeigenaar mag de erfpachtbepalingen niet wijzigen zonder toestemming van de bank.
    De grondeigenaar mag geen eisen stellen aan de financiering.
    De duur van de financiering dient te worden afgestemd op de einddatum van het recht van erfpacht.
    Er dient tussen de bank, de verpachter en de erfpachter een aanvullende overeenkomst gesloten te worden.
    De grondeigenaar en de erfpachter zullen de bank schriftelijk in kennis stellen van feiten of omstandigheden die aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de erfpacht of die de waarde van de erfpacht aanmerkelijk kunnen doen verminderen.

Naar mate de looptijd van het contract verstrijkt wordt het moeilijker investeringen te financieren. De pachter zal dan zelf over meer liquide middelen moeten beschikken.
De daling van de zekerheidswaarde is een belangrijk nadeel. Ook de aflossingstermijn van een financiering zal hierop worden aangepast. Per saldo zal een financiering van een investering sneller moeten worden afgelost dan bij grond in eigendom. Hierdoor wordt een gedeelte van het liquiditeitsvoordeel door lage grondlasten teniet gedaan.

Fiscale aspecten
De fiscale gevolgen van het vestigen van het erfpachtrecht en eventueel vervreemden van de gronden en opstallen hangt af van de specifieke fiscale positie van de verpachter en pachter. Daarnaast is van belang of er tevens sprake is van een terugkooprecht na afloop van de erfpachttermijn (zie hieronder bij Fagoedarrest). Aangezien een en ander sterk afhangt van de specifieke situatie, verdient het aanbeveling om de fiscale gevolgen per situatie in kaart te brengen.

Binnen de boomkwekerij dient in ieder geval rekening te worden gehouden met overdrachtsbelasting en de landbouwvrijstelling.

Overdrachtsbelasting
Bij de erfpachtstructuur dient rekening te worden gehouden met verschillende fiscale aspecten. Zowel bij het vestigen en overdragen van het erfpachtrecht als bij overdracht van de gronden en opstallen zelf, geldt dat dit in beginsel belast is met overdrachtbelasting. Voor de gronden kan hierbij gebruik gemaakt worden van de zogenaamde cultuurgrondvrijstelling. Hierbij dienen de gronden nog tenminste 10 jaar ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig te worden geëploiteerd. Bij beeindiging daarvan is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd.

Landbouwvrijstelling.
Door de werking van de landbouwvrijstelling zijn de waardeveranderingen van landbouwgronden vrijgesteld van inkomsten- of vennootschapsbelasting. De waardeverandering moet daarbij niet zijn ontstaan door de bedrijfsvoering of door bestemmingswijziging. Door het erfpachtrecht is de landbouwvrijstelling vanaf het vestigen van het erfpachtrecht niet meer van toepassing.

Fagoed arrest
In de situatie dat de grond wordt verkocht onder voorbehoud van een recht van erfpacht, en een terugkooprecht na afloop van de erfpachttermijn, geldt op grond van het Fagoed-arrest een bijzonder waarderingsmogelijkheid. In de jaarrekening ontstaat dan namelijk een keuzemogelijkheid om de verkoop van de grond niet als dusdanig te verwerken, maar als een geïndexeerde geldlening. Naast deze keuzemogelijkheid kan er in die situatie wel sprake zijn van landbouwvrijstelling voorzover de waarde van het erfpachtrecht wijzigt als gevolg van de waardeverandering van de gronden.

Naast bovenstaande aspecten kan de erfpachtstructuur gevolgen hebben in het kader van waardering van de verpachte gronden in inkomsten- en vennootschapsbelasting, alsmede  bijvoorbeeld bij overlijden of bij bedrijfsoverdracht.

Grondmobiliteit en financiering

Financieringsmogelijkheden van bedrijven
Bij financiering worden er veel eisen gesteld aan de ondernemer. Vaak wordt gedacht dat vooral eigen vermogen bepalend en beperkend is. Toch zijn er mogelijkheden als het eigen vermogen onvoldoende is. Bij veel vertrouwen in de ondernemer, goed rendement in het verleden en een goed plan kan een bank binnen een beperkte termijn onvoldoende eigen vermogen accepteren. Er zal dan de eerste jaren wel flink moeten worden afgelost.

Mobiliteit verbeteren door creativiteit verkoper en koper.
Wanneer de verkoper van een kwekerij de mogelijkheid heeft mee te financieren ontstaan er veel meer mogelijkheden. Voorwaarde hierbij is dat de verkoper beschikt over veel eigen vermogen. Hij moet in de situatie zijn, dat niet al het vastgelegde vermogen liquide moet worden gemaakt voor aflossing van schulden of privéaankopen.
Om een bedrijf te kunnen verkopen of laten overnemen heeft het veel voordelen als er eigen vermogen is. Bij overname hoeft de bank dan niet de gehele vermogensbehoefte van de koper te financieren. Als verkopende partij kan je dan meefinancieren met een achtergestelde lening. De voorwaarden en tarieven van de bank worden dan ook veel gunstiger.
Stel: het verkoopbedrag is € 600.000 (waarvan € 150.000 plantopstand). De bank financiert koper € 350.000, verkopende partij financiert € 200.000 en er is € 50.000 eigen geld.
Er moet een situatie zijn dat de verkoper weinig schulden hoeft af te lossen en een flink bedrag overhoudt. Met deze constructie zijn er in de praktijk zeer goede ervaringen.

Conclusie
Door de werkgroep wordt geconcludeerd dat erfpacht slechts in individuele gevallen een oplossing biedt voor de beperkte grondmobiliteit in de regio Boskoop. De voordelen en mogelijkheden van erfpacht voor verpachter en pachter zijn te beperkt. De vele investeringen die in de grond moeten worden gedaan om deze in productie te houden en de kleinschaligheid van het gebied spelen hierbij een belangrijke rol.
Naar inschatting van de werkgroep moet verbetering van de grondmobiliteit vooral komen door verbetering van het rendement in de sector, een meer creatieve en actieve rol van de verkoper bij de financiering, en een betere afstemming van vraag en aanbod van land.

Auteurs:
Kees Vermeulen
Iwan Kleiweg
Arie Schipper